在我年轻的时候，——对了，就是很久以前我年轻的时候。看到一些在经济或政治生活方面预测未来形势的文章，就常会产生一种想法，希望能够在它所预测的事情过后，再把该文章拿出来看看。看看它是不是真那么准，分析是不是有道理。
遗憾的是，这样的文章往往刊登在日报、周报上，（很明显，不太可能刊登在年鉴上），保存性太差。于是乎事情真正发生之后，那些预测文章总是无法找到了。这样的事情经常发生，让年轻的心灵时常怅然若失。
下面这篇文章，希望能够满足大家这样的愿望。
写于０８年年末，对房地产市场走向的分析和预测。预测准不准确，事实已经有一部分摆在面前；分析有没有道理，还请大家多多指教。
中国地产的明天在哪里
——刘凌鸿
本文试图探讨这样三个问题：
第一、08年下旬政府对房地产市场的扶持政策能够带来多大的影响。
第二、从08年10月往后一段时期住宅房产市场的价格、销售量会是怎样走势。
第三、为什么说重庆将会成为中国地产的西部高地，重庆地产的未来又在哪里？
回顾今年下旬重庆房产现状
10月末的秋季房交会，交易量惨淡，房管局统计销售量最大的渝北区成交1400余套，其余各区无一超过500套，最少的高新、渝中、大渡口、巴南、北碚五区相加刚刚够五百余套。在这总计4600余套中显然还包括了很大一部分为了避税而统一在房交会期间成交的一两个月中积累的交易量。
连本地媒体都坦言“量价齐跌……供大于求……”、“最后一天仍在观望……”、“最惨淡的一届房交会……”恰好在房交会开始前高调推出的国家级救市政策、本市大规模的契税减免优惠，现在看起来就像王小波笔下一个鸡蛋煮一大桶的蛋花汤，眼睛看着满满的都是好事，就是一点都捞不起来。这里没有蛋花，没有拯救。
房交会结束两日后，若干某市级大盘销售人员就开始打出销售电话，称有上一期存量房推出，可为客户申请特价套内3900，还“楼层朝向都可以选”。而这些楼盘在房交会其间推出的住宅均价几乎都在4500左右。
降价、变相的降价、悄悄的降价。
年关将近，而且这是一个低迷的销售量持续了半年之后的年关，资金链愈紧的开发商们在年底之前完全有可能开始血淋淋的拼杀。可以猜想或许会出现一手房价格向二手房靠拢的情况，这在08年7月的沿海楼市已见端倪。毕竟资金链紧张的开发商比二手房业主更有决心和动机追求快速资金回笼。
公开资料显示，重庆楼市在11月10日当周成交量与成交价格再次双双猛跌，累计成交面积为18.87万平方米，成交套数为1875套，较前一周分别减少58%、61%；上周均价为3392元/平方米，比前一周减少了568.98元/平方米，降幅14.36%。
这里没有拯救，说不定连蛋花都没有。
第一个探讨
政府的市场扶持政策（本轮政策及稍后可能出现的后续政策）能够带来多大影响。
在探讨这个问题之前，我们必须首先回答这个问题：政府为什么要扶持地产市场？
这个问题又让我们必须先探讨，08年上旬政府为什么要无情地降温地产市场？
08年上旬开始的地产寒流开始于这样三个要素：1房产泡沫长期积累；2国家宏观调控抑制全国性经济过热投资过热，房地产市场调整首当其冲；3银行紧缩银根控制放贷，主要媒体大力引导舆佳节又重阳论，两手合力制冷。这三点可以说是市场寒流来临的内因、外因、方式。
一个客观事实是，畸形的高房价并不利于社会经济健康发展，看似大宗消费实质却上并没有真正扩大内需，反而透支多样化的社会消费能力、降低居民消费意愿，可以说从很大程度上是抑制了内需。地产过热固然可以所谓的带动几十个相关产业，但功过相抵依然是弊大于利。
（类似的例子可参考出口业，出口创汇是好事，也带动了几十个相关产业。但也许是为了防范金融风险、防范经济过度外向型、防范社会结构拉美化等，国家从07年开始大力度抑制出口（通过推行劳动法提高劳动成本、反映煤电等资源成本、取消退税等手段）。）
经过多年来国民对地产市场的怨声载道、多次调控的无果而终，这次国家表明了态度，明确意在扼制经济过热条件下的地产价格疯长、建设投入疯长。以看得见的手让疯狂的投资者和疯狂的市场冷静下来。
还谈一点旁门左道的思考。经济的软着陆，必然会对普通国民生活带来影响，或多或少出现预期无法达到的情况。某些区域某些时段甚至会出现某种程度的经济衰退，这些都已经被事实所证明，显然这是不利于安定团结的。此时此刻，切实地对房地产这个怨声载道的行业进行调控，让更多的人开始真正买得起房，这毋容置疑将是一个有力的“安定因素”。这样的“中国式智慧”从各地方政府配套出台大量安居房、廉租房、限价房、集资建房条件放宽等相关政策或可见一斑。
综上所述，国家在08年上旬降温地产市场，目标明确，手段有力，有强有力的理由和动机。
那么在这样强有力的理由和动机面前，今年下旬的救市之举又出于什么考虑？是否是由于上旬制冷政策矫枉过正？
在此理由与动机之下，国家会救什么？带来多大程度的影响？
上一轮制冷从政策本身来说或许并不是矫枉过正，只是在次贷危机的意外发展和深远影响下，政策效果被成倍放大了。地产销售量、价的下行在某些地区也许过快。但这依然不是政府救市的直接原因。
笔者个人理解，直接原因和次贷危机直接相关。
让我们简单回溯危机的爆发过程——受政府担保的金融机构肆无忌惮地向支付能力薄弱的购房者放贷，又以金融产品的形式将风险转嫁给投资者。在房价持续走高的预期下，购房者大胆买房，金融机构大胆放贷，投资者大胆向机构投资。这个自激系统积累了太多危险，大量无法还贷的购房者以更高价格出售房屋，使断供风险隐藏在高房价的美景背后。但忽然，房价稍有下跌，大量无力还贷的购房者暴露出来，断供、房产无法抵偿贷款、房产投资者抛售、市场恐慌、房价下跌、更多的断供……
可以发现，在这里房价下跌只是间接原因。断供，及收回房产无法偿付贷款——这才是金融系统动荡的直接原因。这个结论我们将在后面用到。
在08年下旬举行的亚欧首脑会议上，主人比黄花瘦席作了这样的发言：“中国在力所能及的范围内……采取了一系列重大举措……确保国内金融体系稳定”。总理的发言：“政府将……坚决维护经济稳定、金融稳定和资本市场稳定……我对此抱有信心。这就是中国应对这场危机最重要、最有效的手段。”——“维护金融市场稳定”在主人比黄花瘦席与总理的发言中重复出现，就像亚洲金融危机时的“人民币不贬值”一样，成为了中国作为一个负责任的大国对世界的承诺。
在以上已知条件的指引下，我们或许可以这样说：国家不是救这个暴利的房地产的市，甚至并不是要救房地产市场本身，甚至根本不是要“救”——只是在“防”。
本轮扶持政策和以后的扶持政策的根本目的都只会是——防范金融风险、防范地产市场量价齐跌之后出现大量断供、防范地产市场调整导致金融系统波动。
这一系列防范手段，必然将表现为——提高购房者和已购房者对市场的信心，稳定房产市场购买量，进而稳定价格。使银行的购房贷款得以确保，项目贷款不出大风险。
它必将看上去是对地产市场的拯救，甚至是对开发商的拯救，而且完全可能使一些处于边缘的开发商活下来。
但仅此而已了。政策无理由、无动机去改变地产市场的寒意。政策不会救项目、不会救企业、不会救暴利。
11月中旬，杭州若干地产商结成“承诺降价补偿差额联盟”，中央电视台即刻播出专题谈话节目标题就是——《长不了的价格联盟》，在这样的时间、这样的大环境下出现这样鲜明的标题，背后舆佳节又重阳论引导者的态度难道还不够清晰？
此轮政策及以后的相关政策都不会是地产市场的冬日暖阳，也许更像是月光——深夜里我们看着耀眼，那却只是太阳照耀月球的光。
第二个探讨
未来一段时间住宅市场的量价走向
在先前的探讨中我们提出了两点：１、高房价给社会带来各方面负面影响，过热的房市成为金融与社会的不稳定因素，国家大力整改。这显然是量价走低的因素；２、金融稳定成为国家承诺，国家将扶持市场防止大规模断供与坏帐。这是量价稳定的因素。这两点都是“政策因素”。
还有在国家掌握之外的重要影响因素：经济危机在意料之外的大规模发展（而且恰恰是起源于地产市场的经济危机），这是现在的第一新闻，太多的信息将不断地强化影响消费者意识。而中国的市场又永远是倾向于谨慎消费的，可以预见在经济危机出现较明显转机之前，购房买车之类的大宗消费意愿将持续走低。这是“市场意愿因素”。
（转机最快能在什么时候到来？11月15日全球首脑纽约峰会，之后相关措施显现、各国议会交锋通过、全面执行恐怕已经是两个月之后的事。更无论措施效果体现尚不知何时、更无论法莫道不消魂国人提议召开的会议倾向于“建立世界经济新秩序”乃是要革美元霸权的命、更无论美元大规模增发带来全球通胀可能、更无论中国又是美国第一债权国恐怕暂时和美国在一条船上而难以参与新兴经济体的团结斗争……这是一次与会者都没有太多准备时间的，必将扯皮与妥协的会议，它对经济危机好转的帮助恐怕只能打一个问号。此时没有人能够预测经济危机何时能好转，但恐怕有很多人都能预计——它不会很快好转。而对中国房地产市场来说、对现已开发的很多项目来说，改变在09年上旬前到来才是有意义的。这个时间要求对经济危机的好转来说恐怕是太早了。）
哪怕只看过去及08年上旬的调控政策，我们也必然会得出这样一个结论：国家在努力把住宅房产的“投资功能”消灭掉。
包括限制一手房买卖时间、征收交易税、第二套房更高首付比例等等政策，站在消费者角度看是打击炒房者，站在行业深度看，是在一步步剥离商品房——这一“商品”——原本就不应该具有的“投资产品”功能。
地产市场过热，在量上的过热很大部分来自于投资者逐利性的“投资性消费”、以及真正购房者由于恐慌引发的“透支性消费”。
在08年的政策调控及经济危机背景下，住宅的投资价值不再存在，引发透支性消费的恐慌也不再存在。那么这部分曾经导致“过热”的“量”将到哪里去？显然，若干年来积累的投资与透支量将在未来较长的一段时间之中，以二手房、出租房的形式回流市场，持续性地稀释未来正常产生的市场需求。不再恐慌的准购房者，也可能会选择租房等方式延缓购房到支付压力较小的时候。这一点我们可以称为“透支回补因素”。
地方政府财政从房价畸高、市场过热中受益良多。在这个阶段，地方政府为了帮助企业渡过难关，多半减少土地供应量。在稍远的未来下一轮土地供应进入市场的时候，价格又会如何？过去多次行业调控的经验让我们猜测，国家对地方政府的土地供应量、供应价格并没有进行具体的直接管理。但在国家对地产市场明确表态的情况下，若继续维持高地价，地方是否会有“缺乏大局观”的问责顾虑？
消费者低迷的消费意愿，与开发商低下的开发动力两者互相反馈，也许会在未来若干年当中促使房地产的源头成本——地价的走低。进而，为房价的健康下行留下空间。这可称为“地价成本因素”
在以上列举的相关因素中，除了国家扶持政策以外，没有一条指向上升方向。这也是本文对这个问题的结论：未来半年乃至一年，住宅地产市场的价格走势将是缓慢但稳定的下行。国家调控下的缓慢下行，将保证不触及已购房者心理底线和经济底线，不大规模出现断供。同时又将使房价回归到一个符合经济规律的位置，真正为社会生活、社会经济服务。销售量走势在低位持续，二手房交易相对活跃并更早复苏，持续给一手房销售带来较大影响。
就以上的因素，我们还可以做出一些预测，如现在严加限制的二套房政策是否会放松？
如果我们认为金融安全是现在国家在房地产领域第一关注的问题，那么现行政策中降低首付比例最低到20%延长贷款期限、包括减免契税等措施却是明显降低了购房门槛。从这条政策本身来说，无疑是增加金融风险，并鼓励炒房投资的。但此政策仅针对第一套房，坚决不向第二套房放开。第一套房通常是自住用房，自住用房贷款与通常作为投资或透支性消费的第二套房贷款相比，一个最显著特征就是：要安全得多。可以揣测政策制定者的思路——通过降低安全的第一套房贷款、契税等购房门槛，以提高销量重振信心稳定市场价格，以稳定价格保障已经放出的大量房贷、项目贷款安全。而不是放开高风险的“第二套房”，靠原本不稳定的投资性消费来稳定市场。
不放开第二套房的优惠政策，意味着对投资性住宅消费的控制，意味着对较高风险房贷的控制，意味着对导致房价上升的炒作行为的控制。如果为了此一时的市场扶持而放开第二套房同享政策，那将意味着国家开始鼓励炒房行为，那不光是莫测的金融风险，更是对07年中旬以来所有地产调控政策的全盘否定。
在各银行跃跃欲试第二套贷款优惠的情况下，10月28日银监会向各大银行下发紧急通知要求房贷新政优惠仅限于购买首套房，其余情形均继续严格执行原有规定。再次证明国家在这一原则问题上是坚持的。让我们重申，国家级政策的最终目的并不是救地产市场，而是坚决保障金融安全。在少数地区可能会出现同样针对二套房的地方性政策，但国家的总体层面、金融系统内，应不会对任何非自住功能以外的，任何带有些许投资色彩的购房行为松动政策。
第三个探讨
为什么说重庆将会成为中国地产的西部高地
重庆地产的未来又在哪里
通过前面的论述，我们希望清晰地归纳出这样一个观点：以08年中旬为分水岭，在各种因素的共同影响下，中国房地产已经结束了十余年的早期行情，行业竞争从无序到有序，从国家、地方、国土、理论界到地产行业从业者本身等各个方面，对房地产经济的认识已经逐步成熟，各方力量的博弈回归规则，特殊环境下缓慢的成熟也积累起量变到质变的转化，这些转变将会让中国房地产结束青少年时代狂野的缺乏控制的甜蜜成长，而步入成熟、冷静、不得不负责任、稳定的发展阶段。
没有了投资价值的房地产市场，没有了持续涨价带来的恐慌消费的房地产市场，将会剩下什么？——刚性需求，只有刚性需求。
这看上去是老生常谈，但必须承认，这是十余年历史的中国房地产从未经历过的。（早年或许有过纯粹的刚性需求时代，但那时的市场远远没有现在的充分竞争。）
消费者与市场供应者的关系将会变化，变化成什么样？或许正是一个商品供应者与消费者应有的样子。０８年上旬尚可讨论的“买方市场是否到来”或许已经不是一个问题，消费者找房子买的时代结束了，房子去找消费者的时代来临。
“需要买房子的人，才会去买他们需要的房子。”或许这是对刚性需求时代最简单的描述，这里有最本质的话题：需求，和产品。在行业竞争较充分产品足够多样化的情况下，需求，将是决定地区房地产市场发展前景的决定性因素。而由于以下原因，重庆将有希望成为西部、乃至全中国的房地产需求高地。
第一，经济危机冲击的大后方
一些在纺织、小商品、高科技产品等方向上专一色彩浓重的地区，虽然具有专一行业的规模优势，却也有鸡蛋都在一个篮子里之患。风暴袭来，若地区主要支撑行业受损，便令一个地区陷入难以挽回的衰退。
在东部越发达的城市，融入世界经济的程度越深，受到经济危机冲击的程度也越深。地产经济与地区国民经济高度同步，受到经济危机直接冲击的地区，地产业恐将同步进入一个较深远的衰退期。
反观重庆，整个大西部地区受危机的影响并不太大，主要集中于能源原材料等基础产业，而重庆并为以此类行业为经济依靠。重庆工业基础深厚，第一二三产业健康均衡发展，业种业态组合丰富，地区经济拥有独立的造血能力。
在对外部经济的依赖性上，重庆的产品输出市场广泛，在国内并未以局部发达城市为主要市场；摩托车等工业出口也并不以欧美地区为主要市场，广大的第三世界国家才是我们的好伙伴，冲击固然存在，但毕竟缓和得多。
第二，大城市大乡村组成的城乡一体，产生内需的硬优势。
在很多发达城市，外来务工人员要完全融入都市生活始终面临着较多问题。哪怕在都市中取得较高收入，可能还是会有很大一部分务工人员会以衣锦还乡、取得回乡创业的原始资本等等作为城市生活的最终目标。就算最后发现不必再离开，太多的顾虑也让他们难以在短时间里产生终身置业的需求。
而在重庆，城乡统筹的“特区”新政策让进城务工人员进入都市的门槛大大降低。相关政策、相关管理服务部门现在已经能够为进城务工人员提供更好的服务。进城务工人员的常住倾向提高，居住状态从短期居住向常住、举家迁入发展。也必将带来从长期租赁向置业的转变。
另一方面，这部分购房者过去往往倾向于长期储蓄，然后以高比例付款购房。但随着整个社会金融意识提高，当这部分购房者开始广泛接受以更高的贷款比例购房时，又能够释放出在过去储蓄下来的大量置业需求。
总书记在小岗村的讲话，在全国掀起了关于“新土改”土地流转的大讨论和大猜想，但在十七大文件中，却对此只字未提。可见这个过于宏大的问题在各个层面上都还处于激烈的讨论之中，对全国地产市场来说未来尚未确定，但可确定短期内至少是难以形成利好。
回溯胡东篱把酒黄昏后主席六年前在十六大上的讲话，提到过降低农民工进城务工门槛，享受和城市居民同样的就业待遇，同等的社会服务。这样的说法在当时是有冲击力的，那几乎意味着打破中国建国以来维持的城乡二元格局，在02年那几乎是一个无法想象的梦。但不久之后，重庆成都成为城乡一体化试点地区，梦想变得触手可及。
现在，新土改的巨大变革已酝酿了太长时间，我们始终需要慎重。但重庆，难道不是正在变成土地流转的试验田？
重庆在中西部城市之中拥有大城市、大乡村，人口众多的硬优势。毋庸多言，新制一旦推行实施，不光是产生巨大的市场内需，它还会大幅度地改变城市居住人口的组成。全新的城市概念，全新的居住方式与居住需求也许都会出现。
第三，青壮年人口持续增长。
多年来“川军”是中国农民工的重要组成部分，四川与重庆向沿海发达地区输送了大量青壮年劳动力。而史无前例的经济危机，带来了史无前例的外出务工人员返乡潮，他们很可能不再像过去一样在短暂的春节团聚后再次外出。归来，创业或置业将会成为选择。而大量轻工业熟练工的回归，或许也将为返乡地经济带去活力。
另一方面，经过积累多年的高校扩招，享受扩招优待的毕业生已陆续进入购房置业阶段。扩招最早开始于1999年至今近十年，前几次扩招的学生已进入26~29岁的“购房黄金期”，其中较高比例将会产生刚性需求。中长期看，随着各大学的扩建、大学城的建立，重庆高校教育规模仍然在高速增长期间，这将持续增长地大量带来周边地区青年人口进入主城区。进入城市的青壮年常住人口大量增加，将为刚性需求增长提供动力。
第四，城市化进程与城市建设动力。
各主要城市的地产快速发展往往伴随着城市化进程的快速推进，06年底统计，重庆城市化率为46.7%，而同期几大发达城市的城市化水平是：上海88.7%；北京84.3%；天津75.7%。作为新生的直辖市，重庆还有很大的发展空间。外环高速等基础设施建设的完成将逐步提高城市化水平。
由于地理特性，交通始终是重庆发展的瓶颈，“畅通重庆”工程的展开、轻轨、公交专线的建设将给很多非中心地块带去更高的居住价值。改变了交通，将会诱发更多购房需求。
为什么重庆有可能成为居住地产的西部高地，重庆居住地产的未来又在哪里，这两个问题成为了一个问题，答案就是仅仅被重庆所拥有的这些优势。
最直接的利好来源，将是带来最快速刚性需求增长的城市新迁入人口，其中大部分可能将是进城务工人员；最受他们欢迎的产品因素将是交通便利、总价低。他们也许对价格敏感而对居住区域不太敏感。
曾经聚居较多进城务工人员的地区，城市中心地带以观音桥为例，城市边缘地带以二郎地区为例，经建设其居住、经济状况都得以迅速发展。事实证明这个市场具有相当程度的置业能力。
几年前人们曾将龙湖地产和华宇集团看作重庆市场的两个极端，一个是在二流地段、精致地建一流物业，卖超一流价格；一个是在一流地段，大规模地建二流物业，卖低二流价格。在未来的重庆市场上，也许华宇的思路更靠近新兴市场一点。对国家来说，中低档住宅由于其规模效应能够拉动更多的产业创造更多内需，亦稳受国家扶持；而更多的高档物业恐怕在这个层面上就言说乏力。也许，地产行业是时候为人民服务了。
危机并不是密不透风的墙，只要我们抬头看，也许总会找到一扇透光的窗。
地产业也许不像过去那么迷人了，也许是回归到正常的状态了，也许是进入困难时期了，但无论如何，它的魅力依然如故。地产行业书写着城市改变的温馨记忆，描绘着城市发展的无限可能，除了这里以外，也许再没有任何行业能够让人拥有这样的力量，些许如同那个画了个圈的智慧老人一样，去亲手改变一片大地的样貌。
哪怕在那扇透光的窗外也许只有冬日的雪景，而雪被之下，许有美景如故。
